Der Berg kreißte und gebar eine Maus

Warum uns die Beschlussvorlage zur Baukostenreduzierung im Wohnungsbau nicht überzeugt hat und wir sie abgelehnt haben.

Was ist überhaupt geschehen?

Der Rat der Stadt Köln hat am 16.12.2025 beschlossen, bis zum Sommer 2026 einen breit angelegten Dialogprozess „Köln baut bezahlbar | Wohnen für alle“ zu führen, in dem Maßnahmen für eine maßgebliche Reduzierung der Baukosten erarbeitet werden sollen. Als „maßgeblich“ wurde eine Reduzierung der Baukosten um bis zu 30% eingeschätzt.

Ein 150 Personen umfassendes Expertennetzwerk aus Stadtverwaltung und Wohnungswirtschaft traf sich mehrfach in vier Arbeitskreisen. Die Politik war an diesen Arbeitskreisen nicht beteiligt. Sie wurde nur zu sogenannten Plena eingeladen, wo (Zwischen-) Ergebnisse vorgestellt wurden.

Als Ergebnis liegt nun seit Juni ein „durch die Stadt Köln und die Kölner Bau- und Wohnungswirtschaft“ gemeinsam erarbeitetes Maßnahmenpaket zur Baukosteneinsparung vor.

Dieses Maßnahmenpaket ist nicht im Ratsinformationssystem abrufbar, auch nicht als eine der Anlagen zu der Beschlussvorlage. Wen es interessiert, der muss die Internetseite Köln baut bezahlbar – Wohnen für alle - Stadt Köln aufrufen.

In den politischen Gremien wurden letztlich nur die im Arbeitskreis 1b „Kölnspezifische Vorgaben“ erarbeitete „Liste der gemeinsamen Stadt-Köln-Lösungen“ beraten.

Dabei sind insbesondere die im Arbeitskreis 1a „Baustandards“ erarbeiteten Vorschläge für Änderungen der allgemein anerkannten Regeln der Technik, DIN-Normen, Richtlinien oder Landesgesetze durchaus kritisch. So wird beispielsweise ein erhebliche Verringerung der Anforderungen an die Barrierefreiheit von Wohnungen gefordert.¹

Für die Umsetzung dieses Prozesses wollte die Stadtverwaltung ursprünglich 664.000 € ausgeben. Der Rat hat diesen Betrag dann auf 392.850 € reduziert. Immer noch viel Geld in Zeiten einer dramatischen Haushaltkrise

Was wurde letztlich beschlossen?

Die Kölner Wohnungswirtschaft forderte nachdrücklich, „das vorliegende Paket als Gesamtansatz zu betrachten“. Im Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit wurde die Beschlussvorlage aber mit einer Reihe von Korrekturen beschlossen: Bei den Ablösezahlung für Pkw-Stellplätze ist der Ausschuss der Wohnungswirtschaft sogar noch weiter entgegengekommen. Die Reduzierung der Grünflächenstandards und der energetische Standards bei Neubauten hat der Ausschuss allerdings abgeschwächt.

Letztlich hat der Ausschuss die geänderte Beschlussvorlage mit der 22 Maßnahmen umfassenden „Liste der gemeinsamen Stadt-Köln-Lösungen“ dann gegen die Stimmen der Linken und der AfD beschlossen. Der Rat ist dem Ausschuss auf seiner Sitzung am 8.10.2026 gefolgt.

Stadtverwaltung und Wohnungswirtschaft erwarten nun eine Reduzierung der Baukosten um bis zu 900 € / m² Wohnfläche. Dies Zahl wird allerdings mit dem einschränkenden Hinweis versehen, dass nicht alle Vorgaben auf ein einzelnes Projekt einzahlen. In der Regel werden nur einzelne der Maßnahmen zum Tragen kommen, die Reduzierung der Baukosten also entsprechend geringer ausfallen.

Kommen mögliche Kosteneinsparungen auch den späteren Mieter*innen zugute?

Für das erklärte Ziel,

dass die erwirkten Kosteneinsparungen sowohl der Bauwirtschaft als auch den späteren Nutzer*innen zugutekommen,

wurden keine Vereinbarungen getroffen. Ob das Ziel erreicht wird, soll im Rahmen eines Monitorings lediglich „beobachtet werden“.

Das bleibt weit hinter zwei Beschlüssen zurück, die der Rat der Stadt Köln zum Prozess „Köln baut bezahlbar | Wohnen für alle“ gefasst hat:

„In einer Selbstverpflichtung soll zum Abschluss des Prozesses erklärt werden, dass die handelnden Akteur*innen die erwirkten Kosteneinsparungen an die erwerbenden Eigentümer*innen und Mieter*innen weitergeben. Ein Verfahren zur Überprüfung der Einhaltung dieser Selbstverpflichtung soll entwickelt werden.“ (Beschluss des Rates der Stadt Köln, 4.8.2025)

„Die teilnehmenden Akteur*innen bekunden den gemeinsamen Willen und legen plausibel dar, dass die erwirkten Kosteneinsparungen sowohl der Bauwirtschaft als auch den späteren Nutzer*innen zu Gute kommt.“ (Beschluss des Rates der Stadt Köln, 16.12.2025)
 

Die Verwaltung bückst hier aus versteckt sich hinter fehlenden rechtlichen Möglichkeiten, „private Bauherrschaften oder Investoren zu verpflichten, erzielte Baukosteneinsparungen unmittelbar in Form niedrigerer Mieten an die Mietenden weiterzugeben“. Dabei hat der Rat ja ausdrücklich eine „Selbstverpflichtung“ der handelnden Akteur*innen beschlossen.

Der Verweist auf einen „Haltungskodex“, auf den sich die beteiligten Akteure verständigt haben, ersetzt die Selbstverpflichtung zur Weitergabe der Kosteneinsparungen nicht. In diesem Haltungskodex bekennen sich die beteiligten Akteure lediglich mit allgemeinen Formulierungen zu dem Ziel, mehr Wohnungsbau zu ermöglichen.

Vollends abwegig wird es, wenn die Stadtverwaltung behauptet, die Mechanismen des Wohnungsmarktes würden zu einer Verbesserung der Situation der Mieter*innen führen:

Der wesentliche Nutzen der identifizierten Kostensenkungen liegt darin, dass wieder mehr Wohnungsbauvorhaben wirtschaftlich realisiert werden können. Eine höhere Bautätigkeit erhöht das Wohnungsangebot und trägt damit mittel- bis langfristig zur Entlastung des Wohnungsmarktes bei.

Es ist ganz offensichtlich, dass der Wohnungsmarkt so nicht funktioniert. Wer die Mietkostenbelastung senken will, darf nicht auf dem Markt setzten. Er muss vielmehr klare Regeln durchsetzen und außerdem auf öffentlich geförderte und kommunale Wohnungen bauen.

Wir haben daher im Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit und später dann auch im Rat diesen – an den Ratsbeschluss vom 16.12.2025 angelehnten – Änderungsantrag gestellt:

Die teilnehmenden Akteur*innen legen plausibel dar, dass die erwirkten Kosteneinsparungen sowohl der Bauwirtschaft als auch den späteren Nutzer*innen zu Gute kommt.

Abstimmungsergebnis im Ausschuss: Mehrheitlich bei Enthaltung der Fraktionen SPD, AfD, VOLT gegen die Stimme der Fraktion Die Linke abgelehnt.

Abstimmungsergebnis im Rat: Mehrheitlich bei Enthaltung der Fraktionen SPD, VOLT und des BSW gegen die Stimme der Fraktion Die Linke abgelehnt.

Ohne diesen Zusatz ist der ganze Beschluss wertlos. Wir haben ihn daher abgelehnt.

Lassen sich die Wirkungen des Beschlusses überhaupt nachprüfen?

Die Stadtverwaltung verknüpft mit dem Beschluss hohe Erwartungen:

Mit der Anwendung aller ermittelten Maßnahmen sollen die Gesamtbaukosten spürbar gesenkt werden, sodass nach einem angemessenen Zeitabstand ein Anstieg der Anzahl an Wohnungen mit Plan- und Baurecht im öffentlich geförderten, preisgedämpften bzw. freifinanzierten Wohnungsbau zu verzeichnen sein sollte. Die daraus resultierende Bautätigkeit in Bezug auf den Wohnungsbau sollte sich dann ebenfalls erhöht haben.

Ein im Juni angekündigtes Monitoring- und Evaluationskonzept liegt allerdings bis heute nicht vor. Und wir fragen uns sowieso, wie man ohne quantifizierte Zielbestimmung den Erfolg oder Misserfolg der Maßnahmen feststellen will.

Wann sind Gesamtbaukosten „spürbar gesenkt“ worden? Um wie viele Wohnungen müsste sich die Bautätigkeit erhöht haben, um von einem Erfolg der Initative „Köln baut bezahlbar | Wohnen für alle“ sprechen zu können?

Wir wissen es nicht. Die Verwaltung auch nicht. Keine gute Grundlage für Monitoring und Evaluation der Initiative.

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1 Vgl. hierzu die Stellungnahme der Stadtarbeitsgemeinschaft Behindertenpolitik vom 17.9.2026 und den Antrag der Fraktion Die Linke zur Sitzung des Rates am 8.10.2026. „Köln baut bezahlbar und barrierefrei“: